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北京pk10是国家彩票吗 惠景营销总策略及推广包装方案

北京赛车单调冠军一码:惠景营销总策略及推广包装方案.doc

惠景营销总策略及推广包装方案

晨辞叶
2018-11-17 0人阅读 0 0 0 暂无简介 举报

北京pk10是国家彩票吗 www.qdpo.net 简介:本文档为《惠景营销总策略及推广包装方案doc》,可适用于计划/解决方案领域

惠景·美居生活中心营销总策略及推广包装方案开发商:烟台市惠安置业有限公司商业策划:三明国际国际(中国)商业策划顾问公司二〇〇六年五月目录第一部分项目营销定位一、定位背景二、项目定位理由三、项目主题定位、主题定位:、案名建议:、案名诠释:四、项目功能定位、精品家居组团、室内装饰组团、房屋置换组团、生活配套组团五、项目功能定位分布图六、项目客户定位、项目招商客户定位、项目销售客户定位第二部分营销总策略一、经营模式建议、目前商业地产常见的经营模式有:、烟台目前临街商铺的销售模式二、开盘总策略三、预定认购的开盘策略、认购方案、认购方式、认购优惠措施、招租优惠措施四、惠景文园商业项目营销时间图五、项目营销阶段工作安排、预热期、预售期、销售实施阶段、尾盘促销阶段六、销售管理建议、管理架构、现场管理与控制、正式开盘销售前提条件第三部分包装推广策略一、项目命名:二、项目核心口号:三、推广目标四、核心价值提炼五、推广思路及阶段划分六、推广策略、动态广告为主静态广告为辅。、区域线、项目线、时间线相结合。七、整体设计包装策略八、媒体策略、传播定位、媒体发布要点、媒体组合策略九、系列活动推广:十、美居生活中心广告宣传计划表第四部分价格策略、付款方式及折扣控制、付款折扣方案、价格控制、厘定价格的相关因素、定价指导原则、均价推算、价格综合定位、平均销售价格修正、惠景文园商铺销售价格明细表结束语附件:惠景文园项目价格图第一部分项目营销定位、定位背景惠景文园项目是由烟台市惠安置业有限公司投资兴建的住宅小区项目地址位于烟台市福山区东临内夹河及银河广场北临汇福街西侧为“银河名都”。项目占地面积平方米总建筑面积为万多平方米其中住宅部分面积㎡低层住宅已全部售罄小高层住宅销售近预计住宅部分将于年月底交付使用商业部分建筑面积为㎡。其中商铺包括#、#、#、#、#、#、#和#楼底商铺共计商铺个其中各个商铺的数据统计如下图所示:其中商铺面积分布在㎡㎡之间其中主要集中在㎡具体比例如图所示:此外项目处于房地产住宅市场开发火暴的福山区周边有近个左右新开发和待开发楼盘(如图所示)直接辐射人口近-万存在巨大的社区商业市场发展空间。如图所示我们可以看到项目周边的社区分布呈现以下几大层次结构:()第一商圈层:周边公里内有近-万人?!ぴ行∏汉颖跣∏?、天府小区、银河小区等·已建成小区:富豪花园、福祥新苑、松霞小区、银河名都等·在建小区:富豪青年国际广场、高尔夫国际公寓、天创国际城、北方月光怡景等()第二商圈层:周边公里福山高新开发区万产业工人一个庞大的流动消费群。()第三商圈层:周边公里直达开发区万的消费力潜力无穷。项目商业承载小区内市民和周边人口的生活商业配套功能未来的发展决定了项目“社区主题生活街区”的市场定位。但就目前而言项目周边商业发展相对滞后自身小区生活氛围以及周边街区的商业氛围还需要年时间的市场培育期这给项目目前的招商和销售都带来了一定的困难。因此在这一背景下三明国际项目小组建立在对现有市场的充分理解基础之上延续原有的“社区主题生活街区”定位重新进行主题阐释和提升从而达到解决项目现阶段招商和销售的目的。、项目定位理由针对目前项目现状基于以下理由:、周边大量新开发楼盘对精品家居、装饰等存在巨大的市场需求目前福山区作为烟台市区内房地产开发和销售的相对热点区域项目辐射区域内存在大量正在开发和即将开发的新楼盘年福山房地产新开发面积将突破万平米按元㎡的平均装修标准预计未来年内整个项目周边区域的装修市场总额达到亿元随着这些楼盘的销售和交付使用对满足这些客户就近采购需求的精品家居和装饰装潢等存在很大的市场空间这将直接有力促使项目经营成功。、周边市场行业竞争相对较弱弥补了福山片区的市场空白在对周边市场的调查中我们看到除了芝罘区内的三站批发市场、振华购物中心、华联家电家居广场、桃园家居超市等精品家居专业市场外福山区域内的精品家居市场竞争相对薄弱尤其是以传统街区商业形态为主的家居生活街尚未形成难以满足周边消费者就近采购的市场需求。因此本项目的定位可以有效地填补市场空白具有抢占行业先机的战略意义。、满足现有开发楼盘需求的业态定位有利于强化市场投资信心促进项目的市场销售以“惠景·美居生活中心”作为现阶段的项目市场定位就目前周边市场环境而言更能满足现阶段市场需求从而有效地达到项目招商目的强化市场投资信心带动项目的市场销售。、作为向“社区主题生活街区”商业模式过渡的中间形态确保项目商业价值的提升和商业品牌的延续“惠景·美居生活中心”是项目未来“社区主题生活街区”商业定位之前的形态在业态上与社区主题生活街区相承接能很好地延续项目的商业品牌从而确保项目商业价值的最大化。、项目主题定位、主题定位:烟台首个以“美居生活”为主题的商业中心、案名建议:惠景·美居生活中心、案名诠释:惠景延续开发商惠安置业和住宅部分惠景文园的品牌名称从而实现商业品牌价值的保留和传承美居以“美化家庭、美化生活的居家理念”为直接诉求在福山乃至烟台地区都具有唯一性达到清晰描述项目商业定位的目的生活与项目最终市场定位“社区主题生活街区”保持了主题的延续和一致突出生活主题使项目商业品牌更加具有亲和力中心就美居生活而言项目的市场定位就是针对周边住宅小区提供专业化、品牌化的美居生活服务中心形成辐射周边的行业中心此外就项目市场发展规划来看以现有项目为中心影响和改造周边项目商业业态从而不断扩大项目商业规模逐步形成规?;淖ㄒ凳谐?。、项目功能定位对项目自身和周边建筑进行研究结合项目的业态定位在功能上分为以下四个功能组团:、精品家居组团业态定位:窗帘布艺、小五金、铁艺门窗、花饰灯饰、橱卫设备、家庭饰品、床上用品等小件的精品家居。定位理由:满足项目周边在建、新建楼盘的装修客户就近采购需求品牌组合:清雅布艺、艾力莎布艺、瑞洋铁艺、海尔整体厨房、室内装饰组团业态定位:室内设计公司、室内装饰施工企业定位理由:满足周边新建楼盘的装修客户的室内装饰需求品牌组合:鲁班装饰、印海装饰、好易居装饰、科瑞装饰、房屋置换组团业态定位:二手房屋置换、租赁服务定位理由:针对开发商以及许多以投资或者经营为目的的购房者提供房屋供求双方的信息沟通渠道解决周边楼盘空置率问题同时房屋置换能够促进和带动项目商业价值的交易和提升。品牌组合:三明地产、正大房产、烟房地产、生活配套组团业态定位:美容美发、银行、生活超市、冲印、干洗等生活配套服务定位理由:随着惠景文园和周边小区的入住为小区周边客户提供必需的生活配套服务。此外这些业态也将是未来项目“社区主题生活街区”的商业形态利于深化项目商业主题。品牌组合:创美发型工作室、家家悦生活超市、中国工商银行、柯达冲印、项目功能定位分布图备注说明:A、C:精品家居组团(辅设生活配套)B、D:生活配套组团(辅设房屋置换)E、F:室内装饰组团(辅设生活配套)G、H:生活配套组团(辅设餐饮娱乐)、项目客户定位、项目招商客户定位·第一类:烟台市从事二手房置换的中介代理企业如三明地产、烟房房地产等·第二类:烟台市家装室内装饰企业如呈艺装饰、星艺装饰等·第三类:烟台市经营家装饰品如窗帘布艺、小五金、铁艺门窗、整体橱柜、橱卫设备等小业主经营者如海尔整体厨房·第四类:福山区周边美容美发、银行、生活超市、冲印、干洗等生活配套服务从业者如中国工商银行等。、项目销售客户定位·第一类:购买惠安小区、惠景文园住宅及小高层用于投资的客户·第二类:经济基础扎实收入丰厚尤指专业商铺投资人士和四大组团业态经营者·第三类:有较稳定收入及一定积蓄的工薪阶层和中小型个体户·第四类:烟台市机关和企事业单位领导、职工。第二部分营销总策略、经营模式建议、目前商业地产常见的经营模式有:仅销售仅租赁带租约销售销售返租优点回笼资金快。旺铺增值租金翻番。先租后售利于盘活市场。先售后租返租可刺激销售。缺点难以控制市场经营。销售并不容易拓展。项目资金回笼较慢。独立承担市场经营风险。招商租赁进度影响销售进度影响资金回笼。预先承担项目招商与经营风险。带租约销售与销售后返租基本原理类似只是时间相对先后的问题。我司建议:惠景·美居生活中心项目先售后租确保资金回收并同时统一采用返租销售(即:委托经营年的合作模式销售时将一年的租金支出打在销售价格中销售)利用返租销售等于免费拿回年商铺经营权的模式对外免租金累计半年~年的形式招商。、烟台目前临街商铺的销售模式现烟台市商铺项目包括项目附近的银河名都、富豪花园等项目基本采取的常规“投资自营”的销售模式而“返租”销售的模式基本为空白。、开盘总策略总策略:++N“N”采用全新的N的开盘策略突破烟台房地产传统临街商铺销售模式根据项目目前的不太成熟的地理区位采用天时间认筹有效地挖掘意向客户同样采用天时间进行解筹和公开发售提高项目解筹率最大限度地促进项目销售。、预定认购的开盘策略、认购方案如果本项目预计在年月日盛大开盘那计划在年月日开始以公开广告的形式认购即在内部认购期内以诚意金元个单位的形式认购登记进行“储客”的认购方案。、认购方式·制作VIP卡作为认购凭证·认购时缴交诚意金元个单位同时发一张VIP卡在年月日对外统一认购前天(年月日)时先对惠安置业的业主预售即凭“惠安小区、惠景文园”商铺或住户的投资业主、经营租户的“居民身份证件”可获折优惠。无惠安小区、惠景文园业主证件的预售认购可获折优惠?!と瞎赫呙空臯IP卡可认购商铺一个多卡多购同时该卡如果不退可作为日后购买惠安置业开发新项目(中心惠苑)享有的折扣凭证·诚意金可转为首期楼款开盘后如果没有成功购买物业自开盘之日起计算的天后可以全额无息退还。、认购优惠措施在预售认购日期间(年月日年月日)交纳元个诚意金的客户如果开盘当天凭此VIP卡购铺可享受折优惠该卡诚意金元可冲抵首期楼款。若无VIP卡客户购铺只享受折优惠。、招租优惠措施商铺的招租可同时进行。在年月日月日期间签订《租赁合同》的商户可享受如下优惠策略:·租期为一年期的客户免租期为个月具体方法如下:从即日开始商户先交纳个月的租金接下来个月免交纳租金·租期为两年期的客户免租期为个月具体方法如下:从即日开始商户先交纳第一季度的租金接下来第二季度免交纳租金交纳了第三季度租金后第四季度租金免交纳。、惠景文园商业项目营销时间图、项目营销阶段工作安排、预热期)营销目标:项目形象导入建立项目知名度建立市场对项目的基本认识。)营销手法:联合主流媒体炒作美居生活中心的概念使目标客户高度关注同时导出本项目)营销工作落实·完成必要的销售文件(统一说辞、商铺面积、认购登记卡、付款方式、客户登记表等)·销售人员上岗培训·销售人员的工服、名片制作·完成必要的宣传资料(户型单张、折页、招商手册)·宣传铺垫(户外广告、报纸软文广告等)·楼体包装(以工程网包装、以广告喷绘包装)。、预售期)营销目标:对项目商铺进行全面预售预售达%。)营销手法:广告造势引起市场的高度关注推广“N”开盘策略。)营销工作落实·完成预售开盘方案·完成业态规划及商源落位方案·制定业态配比方案·完成辅助招商工作现场烘托活动策划和组织。、销售实施阶段)营销目标:一炮而红打开市场达到快速完成货量的销售建立福山区投资旺地的形象地位。)营销手法:·通过现场包装制造的美居生活中心?!ひ哉鸷承允址讨圃旌涠в?。以投资专家的姿态进入市场创新极具鲜明个性的方式震撼性手法将项目推出市场制造轰动效应?!す愀嬖焓埔鹗谐〉母叨裙刈?。营销工作落实·制定正式开盘销售价格销售流程·制定销售计划做好销售控制流程完成销售资料准备·完成销售人员招聘并培训上岗·组织开盘促销活动的准备开盘环境布置完成开盘活动准备·完成开盘前后系列促销活动实施方案开盘广告宣传完成媒体炒作的组织和实施·设计对投资者有吸引力的活动素材组织相关媒体或渠道宣传、尾盘促销阶段)营销目标:建立项目品牌和知名度完成剩余商铺的销售。)营销手法:·通过商铺、商场的开业进行尾盘促销·通过广告宣传造成绝版“投资机会”的市场形象·通过旧客户介绍新客户形式进行客户深度挖掘。)营销工作落实·市场资料收集及不间断市场调查·根据现实情况进行销售方案的调整·促销推广活动的参与、落实·销售情况汇总、分析及总结。、销售管理建议、管理架构针对整个项目的销售组织工作本司采用项目经理负责制项目经理负责与发展商进行日常销售工作的协调、对接销售人员负责具体销售工作。项目小组人员配置:)项目经理:人和发展商的主要对接人负责销售人员的管理同发展商进行日常销售工作对接)策划主管:人负责项目整体营销策略实施制定并实施阶段营销策略)销售经理:人和发展商的主要对接人负责现场的管理和市场的反馈及时提供策略建议)销售人员:-人。、现场管理与控制)年月日招商及销售人员进入售楼处做上岗前准备)每周项目小组连同发展商举行周例会通报每周销售情况及目前急需发展商解决的问题)按时制作上门客户统计分析、广告效果测试分析并以周结、月结形式向发展商提交)每日以书面形式向发展商汇报销售情况)定期向发展商提交例会纪要、销售周结、月结及年度总结)每月定期与销售人员沟通及时分析市场变化相应调整销售策略并分月、季度提交宣传推广计划书。、正式开盘销售前提条件)现场包装:A看楼通道施工装修完毕B现场气氛营造完成(导示系统、道旗、绿化、背景音乐安装完毕等)。)资料:A智能化标准、配套设施、交楼标准提前落实B按揭银行提前落实C物管公司提前落实D价格表及付款方式E完成必要的销售文件(认购合同、定金通知书、购楼须知、按揭须知、预售合同)。)销售人员:A开盘前培训B对前期重点客户进行回访知会开盘及优惠信息。)宣传准备:A报纸广告准备完毕并提前预订版面B开盘活动安排(时间、地点、邀请领导、新闻媒体、新闻通稿、活动事宜等))礼仪及礼品准备。第三部分包装推广策略、项目命名:惠景?美居生活中心·延续现有生活住宅品牌等无形资产贴近现阶段市场需求降低市场操作难度利于进行项目品牌推广·赋予项目“美居生活中心”的全新理念直接清晰地面对目标受众传递项目价值。、项目核心口号:生活财富·投资创导、推广目标·强化品牌优势·培养商业氛围·促进项目销售·推动项目招商、核心价值提炼·产品定位创新烟台首席美居生活中心·销售模式创新烟台首创临街网点销售返租模式·无限增值空间直接针对多个家庭、元的巨大潜在市场·开发商品牌价值政府开发背景良好的行业口碑、推广思路及阶段划分根据惠景文园项目的工程进度预计并结合项目的推广需要我司提出如下推广思路及阶段划分:阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段时间月下旬~月日月日~月日月日~月日月日~月日推广内容、项目区位优势、项目品质形象、开发商品牌、内部认购(月日~月日)、返租模式、答谢客户、公开发售(月日~月日)、招商、项目形象回顾、卖点回顾、开业以及尾盘促销整体推广思路、针对美居生活中心结合城市规划发展以软文、新闻和活动等多种形式进行炒作项目区位优势和项目定位特点、针对项目定位形象:以美居生活中心的全新定位提出强调市场定位的唯一性和准确性提升项目整体形象为后期推广奠定基础、针对开发商形象注重开发商政府背景和已开发项目实力的炒作、针对促进小区商铺销售:以活动营销的形式与业主、准业主、已进驻商家和待开发商家进行互动与其建立良好关系并使其成为项目忠实客户、如果机会成熟各环节可以提早天左右进行。、推广策略、动态广告为主静态广告为辅。因为项目所处地段比较偏僻为了增强推广的渗透力吸引市场的关注迅速聚集人气推广方式应该以动态广告即活动为主。让客户对项目有更真实深入的了解。所谓静态广告为辅是指通过各类媒体组合将声势做得更大覆盖面更广?;疃此母鼋锥蔚氖奔浣诘憷窗才盼诵纬赏骋坏男в蜕罨谰由钪行牡钠放颇诤疃饕浴懊阑彝ァっ阑睢钡暮诵目诤殴诿纬梢桓鱿盗?。通过活动的开展与媒体宣传配合强化推广的力度和效果。、区域线、项目线、时间线相结合。所谓区域线就是站在夹河区域发展和运营的高度以福山区商业业态重构为“取势点”借助美居生活中心对福山商业格局、业态的重构以及对福山区城市商业运营产生的影响树立美居生活中心在福山区域的商业标高形象以及作为福山区首个生活街区的首创性、超前性、先进性的商业引领者地位。所谓项目线就是指在福山区商业格局重构的趋势主导下通过美居生活中心本身的项目定位、建筑形态、功能组团、商业布局、周边环境、项目品牌等的优势组合塑造项目在福山的商业品牌。所谓时间线就是指根据各阶段推广和项目进度时间节点来安排推广进度和内容??梢愿菹钅渴奔浣诘闼值乃母鼋锥卧诟鹘锥沃懈菟魍谱橥诺牟钜旌屯乒阒魈獾牟煌姓攵孕缘挠乒憔咛迦缦拢?、整体设计包装策略、包装要点依托项目住宅部分的市场基础对商业部分进行品质和层次的提升以“紫气东来”为主题在整个项目现场包装上统一采用紫色为主题色既寄寓了商业项目大红大紫的良好祝愿又切合了项目所处未来烟台市夹河商业中心规划的城市发展大势。、物料准备在对惠景文园商铺进行形象包装而在受众思维中形成的虚拟心理形象基础之上必须通过对惠景文园的工地包装、楼体包装、广告推广等手段将形象具体化并准确、直观地传递给受众对象具体包括:·户外导示牌·路边刀旗·条幅及喷绘昭示布·卖场形象包装·楼体包装·营销中心包装·营销人员工装、媒体策略、传播定位)传播目标由于惠景文园项目住宅部分目前销售已基本完成因此推广受众主要界定为当地投资者、品牌商家及自营商家。同时这部分的投资者也是惠安置业后续动漫项目开发的潜在客户。)传播区域以惠景文园所在福山区为媒体覆盖中心向外辐射注重强化目标客户所在区域的覆盖。)传播时节以上述的四个阶段为节点时间。)传播量度第一阶段产品导入期控制频次第二阶段预售期加大力度第三阶段开盘期力度最大以后逐渐缩减。、媒体发布要点)公开招商前重视媒体接触的机会美居生活中心推出初期产品认同度较低。以媒体覆盖面大、收视听率较高的大众媒体横向辐射能提高惠景文园的媒体接触机会使商家群体尽快认知项目社区商业定位及福山区商业发展的利益点。)强调信息到达率品牌商家在一定程度上更多的是依靠“一对一”的推广方式而当公开招商后面对广泛的当地商家和个体经营户则直接面临招商压力。这时强调招商信息的有效性到达率和定读率是很重要的比较适合在某几个长效媒体纵向式发布广告。)媒体个性互补原则实施合理的媒体组合达到优势互补。)各组团依次出击原则各功能组团依次推出连环出击环环相扣形成品牌强势、震撼登场的市场效应。、媒体组合策略)阶段性控制策略根据项目推广的阶段步骤对阶段性目标进行清晰地定位选择相应的阶段推广主线和媒体组合。A、区域发展侧重新闻报道和软文炒作B、概念导入侧重软文炒作C、塑造形象品牌侧重媒体硬广和户外广告、公关活动等D、招商进度侧重新闻报道)成本控制策略在确保推广效果最优化的前提下进行严格地成本控制选择性价比相对较高的推广渠道在烟台当地主流报媒的选择中可考虑以《烟台晚报》作为报媒渠道。)灵活应变策略为减少未来不可预见因素带来的市场冲击编制适当的财务计划外预算根据阶段发展过程中的偶然事件及时灵活地制定相关应急策略以维护项目整体推广步骤的顺利进行。九、系列活动推广:)“日新月异的夹河区域”夹河区域商业发展论坛目的:展现夹河地带未来的前景增强投资信心。时间:月日::参加人员:政府官员、惠景业主、目标商家和客户等?;疃问剑和ü坊瓜殖≈段蚀穑ú旅招问剑┱僭毕殖〗步饫献』Щ毓死返刃问浇?。地点:惠景内以及沿街地段)“美化家庭·美化生活”美居生活中心精品家居、室内装修博览会目的:让目标商家感受社区人气带动他们的进驻也让周边业主感受到未来的商业氛围增加优越感以及触动投资。同时也为了给接下来组团推出造势。时间:月日日::参加人员:惠景业主、周边业主住户、目标商家和客户等?;疃问剑浩放普故净岬氐悖夯菥澳谝约把亟值囟危ǘ绦排浜希懊阑彝ァっ阑睢泵谰由钪行纳俣殖』婊热康模和ü嘶疃裳页ざ笕松罨谰由钪行牡钠放颇诤?。时间:月日::参加人员:惠景业主及其子女周边中小学校的学生?;疃问剑合殖∽骰杌孀约盒闹械拿篮眉以?。地点:惠景内)“美化家庭·美化生活”美居生活中心香车美女展、数码展、家电展目的:让目标商家感受社区人气带动他们的进驻也让周边业主感受到未来的商业氛围增加优越感以及触动投资。同时也为了给接下来组团推出造势。通过这个展会无形中也能提升物业的档次。时间:月日日::参加人员:惠景业主、周边业主住户、目标商家和客户等?;疃问剑浩放普故净岬氐悖夯菥澳谝约把亟值囟危ǘ绦排浜希懊阑彝ァっ阑睢钡男缕鸬忝谰由钪行脑な巯盗谢疃缜宕笕康模喊才旁谙鄄磕诰傩芯奂似?。时间:月日::参加人员:惠景业主、周边业主住户等?;疃问剑浩放普故净岬氐悖夯菥澳谝约把亟值囟危ㄓ卧盎疃本傩校海海と颂宀驶嬗卧霸铀D康模壕奂似殖⊥蹲?。时间:月日::参加人员:惠景业主、周边业主住户、目标商家和客户、演员等?;疃问剑浩放普故净岬氐悖夯菥澳谝约把亟值囟危ㄒ陨匣疃谠な郾ü闵贤瞥觯按唇ê托成缜?、推动区域发展”惠景文园庆祝中国共产党成立周年社区文艺晚会目的:庆祝预售成功答谢政府、广大业主、客户的支持。将活动与庆祝建党成立周年结合起来也便于邀请到政府官员出席。同时对社区文化也是一个促进。时间:月日晚::参加人员:政府官员、惠景业主、周边业主住户、目标商家和客户、演员等?;疃问剑焊栉?。节目可以业主表演为主。设定奖项、奖金或奖品吸引报名。设立的奖项可以是“欢乐家庭奖、最佳表演奖、美居之星奖”等。晚会中间可以穿插一些投资知识问答。地点:惠景内(短信配合))“美化家庭·美化生活”走进美居生活中心开盘系列活动※商家签约仪式目的:增加投资信心。时间:月日::参加人员:政府官员、惠景业主、周边业主住户、目标商家和客户等?;疃问剑浩放粕碳矣肟⑸糖┰家庀蚪ば?。地点:惠景内※风水论坛目的:从风水的角度带动投资。时间:月日::参加人员:风水研究专家、惠景业主、周边业主住户、目标商家和客户等?;疃问剑航蔡?。地点:惠景内地点:惠景内以及沿街地段(游园活动同时举行::)※中日韩风情歌舞儿童模特秀场目的:烟台靠近日韩利用日韩文化在当地的影响力造势??悸堑骄盐侍饪梢酝ü蟹窖菰北硌莸男问浇?。儿童秀场则是为了增加活动的趣味性可以邀请业主的小孩参加。时间:月日::::参加人员:惠景业主、周边业主住户、目标商家和客户、演员等?;疃问剑焊栉?、秀场。地点:惠景内※“留住美好瞬间”免费现场照相现场画相杂耍目的:加深客户对美居生活中心的记忆体验。时间:月日::::参加人员:惠景业主、周边业主住户、目标商家和客户、艺术工作者等?;疃问剑荷阌?、绘画、即兴表演。地点:惠景内(以上活动在开盘报广上推出)十、美居生活中心广告宣传计划表时间媒介版位内容形式费用(元)售楼部及周边环境布置见上文DM(大开)张投资大收益DM折页(大开)张投资可行性折页销售部宣传片(分钟)部项目介绍DVD第一阶段(预热)周一烟台晚报半版美居生活中心开创生活街区消费新时代硬广周五烟台晚报半版解密美居生活中心的市场投资潜力新闻报道::周六活动“日新月异的夹河区域”夹河区域商业发展论坛座谈会::周六周日活动“美化家庭·美化生活”美居生活中心精品家居、室内装修博览会(覆盖福山短信配合)博览会周一烟台晚报半版解密惠景?美居生活中心精品家居组团投资新财富硬广周五烟台晚报半版解密惠景?美居生活中心室内装修组团投资新财富硬广::周六活动“美化家庭·美化生活”美居生活中心少儿现场绘画比赛现场绘画现场评奖::周六周日活动“美化家庭·美化生活”美居生活中心香车美女展、数码展、家电展(覆盖福山短信配合)展会周一烟台晚报半版解密惠景?美居生活中心房屋置换组团投资新财富硬广周五烟台晚报半版解密惠景?美居生活中心生活配套组团投资新财富硬广第二阶段(预售)周一烟台晚报半版惠景?美居生活中心烟台财富新踞点硬广周三烟台晚报半版惠景?美居生活中心月日预售认购硬广周四烟台晚报半版机会决定财富眼光决定回报硬广周五烟台晚报整版惠景?美居生活中心今日预售认购硬广周五“美化家庭·美化生活”的新起点美居生活中心预售系列活动社区围棋大赛(::)游园(::)论坛游园::周五周日“美化家庭·美化生活”的新起点美居生活中心预售系列活动人体彩绘游园杂耍艺术表演即兴表演游园周三中国移动一条告知预售信息覆盖辐山短信周四中国移动一条告知预售信息覆盖辐山短信周五中国移动一条告知预售信息覆盖辐山短信周二中国移动一条告知预售效果覆盖辐山短信周三中国移动一条告知预售效果覆盖辐山短信第三阶段(开盘、招商)周五烟台晚报半版惠景?美居生活中心天预售认购获得圆满成功软广::周六活动(以业主表演为主)“创建和谐社区、推动区域发展”惠景文园庆祝中国共产党成立周年社区文艺晚会(短信配合)晚会周一烟台晚报半版惠景?美居生活中心月日正式开盘硬广周三烟台晚报半版抢占街区新财富绝版收益岂能错过硬广周四烟台晚报半版机会就在眼前你准备好了吗?硬广周五烟台晚报整版惠景?美居生活中心今日盛大开盘见证一个生活街区新消费时代的来临硬广周五“美化家庭·美化生活”走进美居生活中心开盘系列活动商家签约仪式(::)风水论坛(::)游园::仪式、论坛::::周六“美化家庭·美化生活”走进美居生活中心开盘系列活动中日韩风情歌舞儿童模特秀场文艺演出(用中方人员表演)小模特表演::::周日“美化家庭·美化生活”走进美居生活中心开盘系列活动“留住美好瞬间”免费现场照相现场画相杂?;婊阌凹葱吮硌菟婊烫ㄍ肀ò氚嬲猩糖榭鋈砉闼婊烫ㄍ肀ò氚嬲猩糖榭鋈砉阒苋泄贫惶醺嬷绦畔⒏哺欠蕉绦胖芩闹泄贫惶醺嬷绦畔⒏哺欠蕉绦胖芪逯泄贫惶醺嬷绦畔⒏哺欠蕉绦胖芏泄贫惶醺嬷绦Ч哺欠蕉绦胖苋泄贫惶醺嬷绦Ч哺欠蕉绦诺谒慕锥危担苋昭烫ㄍ肀ò氚婷谰由钪行目狄约暗洳卣淦烦鍪塾补愫霞频谒牟糠旨鄹癫呗杂捎诒鞠钅磕壳八谖恢玫纳桃捣瘴Ъ爸鼙呷似先豕氏钅康亩塾悸乔捌诼缘鸵缘图廴胧形谐【奂似笃谙钅康纳堤嵘ち艨占湓谕婆萄≡裆嫌ρ≡裆桃档乩砦恢媒掀У南韧剖郏ㄅ浜嫌胖噬唐搪悴返乃刂士缍龋?。建议项目的价格策略为“低价入市、逐级加价”即在预售前期采用销售折扣、高姿态吸引市场关注公开发售时再配以高品质商铺推盘获得市场追捧后逐级加价。调价可采用折扣变化和提高单价策略(预售期采用降低折扣正式销售期采用提高单价的方式)最终实现目标均价。、付款方式及折扣控制由于本项目的目标客户以投资客为主应充分考虑其对于资金周转的需要建议发展商尽量争取按揭银行提供更具灵活的付款方式降低首期与月供压力?;箍筛萆偈突У奶厥馇榭鎏峁┓制诟犊罨蚴灼诳罘制诟犊罘绞绞箍突г诟犊罘绞骄哂懈蟮牧榛钚?。各种付款方式的销售折扣根据不同销售时期的具体情况进行调整。销售阶段阶段情况付款方式折扣预售期周边商业氛围不理想客户犹豫与观望心态较浓为吸引客户尽早签订合同。下浮个点*公开发售期买家聚集、人气旺盛、工程形象日益良好。下浮个点尾盘期剩余单位客户可选择余地不大为刺激客户成交尽快消化剩余尾盘、实现利润。下浮个点其中对于惠安置业业主可以享受价格优惠其余享受价格优惠、付款折扣方案建议采取缩小付款方式间折扣将客户自然引导为选择银行按揭的付款方式来降低客户付款的资金压力。另一方面利用优惠付款办法进一步降低首付压力。正常付款折扣方式:付款方式折扣比例说明一次性付款首期成一个月内付清全款按揭付款首期成余款银行按揭综合折扣在销售过程中需为大面积成交预留一定折扣空间有大量的优惠就必须保证项目最终价格的实现就必须将优惠价格计算在内。以上控制方式保证了发展商与项目经理共可掌握的额外折扣幅度。、价格控制为了在销售各阶段都能聚集人气保持销售的顺利进行建议分阶段安排不同价目表对各销售阶段进行有步骤的阶段价格控制?!蛟な燮谖馐允谐》从ㄒ椴扇≈械图廴胧屑鄹窕景雌胶馐奂鄣愕模ソ邢邸蚬⑹酆蟪山坏目突г虬丛な燮谑比〉玫氖奂燮胶獾阆巯硎艿募鄹裼呕荨蚝笃谒孀畔钅康闹燃巴蹲嗜峡沙潭鹊仍嚼丛接欣约勰勘斫形炔嚼拐迨凳站鄞镏聊勘曛怠蛭才唐谡攵陨倭恐拖ノ徊扇《钔庥呕莸氖侄未碳た突С山?。、厘定价格的相关因素价格与物业品质、目标客户、市场状况等方面有着密切关系本项目厘定价格时首要考虑的因素主要体现在以下几个方面:·整体的经济环境·市场的供求状况·物业自身客观条件:地理位置、质素、建筑进度·目标客户的价格接受程度和价值取向·宣传推广是否理想、定价指导原则项目与项目之间会因为自身质素的不同而存在价格差异项目内部也会因为各单位具体情况的不同而存在定价上的差异而商业项目差异存在的唯一主导因素就是人流的影响。因此一个铺位价值的发现与判断首先就是要分析人流的流向:铺位若在未来的经营格局中将面临更多的人流必然拥有更多的商业机会其商业价值必然高于一般铺位若所在的位置不能很好地吸引人流意味着此区域的商业价值相对较低定价时相应铺位的价格会相应拉低。商业项目的价格差异主要通过层差、位置差、出入口影响差、临“街”深度差、临“街”面宽差、临空面差来反映但具体到惠景文园的商业部分因为是经营式商铺的定位面积的分割相对比较跨度大投资者购买商铺自己经营的机会较多因此目前的铺位平面布局也就是未来的经营格局。经过综合考虑之后影响本项目价格的主要因素为位置差、出入口影响差、临“街”深度差、临“街”面宽差、临空面差等。这些也是商业项目定价的主要参考因素。、均价推算由于现在对开发商的投资成本、预期收益率暂不明确因此现仅依据目前的相关业态的市场状况以成本导向定价、需求导向定价和目标收益定价法对和平物流综合市场项目的各业态售价进行初步推算。)成本导向定价建议:成本导向定价法:以成本为基数加上预期的利润确定产品的基本价格。具体公式:单位售价=总体成本×(+目标利润率)可销售面积。项目总成本主要包括土地成本、前期工程费、基础设施费、建安成本、公共配设施配套费用、开发间接费、管理费用、销售费用、营销费、推广费用房地产税收等。而其中土地成本、建安成本、总配套费用(前期工程费用、基础设施费、公共设施配套费用、开发间接费)三项约占总成本的%左右。其中土地成本本案是按照烟台市土地挂牌价计算也就是依据市场价格根据项目地段和土地级别本项目地块土地出让价格按建筑面积估计为约元㎡根据烟台市相关规定结合项目实际本项目总配套费估计约元㎡建安成本估计约元㎡(按建筑面积计算)。按照商铺面积㎡计算其售价分析如下表:土地成本建安成本配套费用总成本利润率平均单位售价×××∑÷(+利润率)×总成本万万万万%元m%元m%元m%元m(标准地价盈亏平衡)万万万万元m(实际地价盈亏平衡)按预期利润率%计算商铺平均单位售价约为元m。)竞争导向定价建议竞争导向定价法:针对竞争对手同类产品的价格结合企业自身的发展需求进行产品定价的方法。根据前期项目小组的详细市场调查福山区各商业项目商铺的销售价格及租金情况如下:商铺销售价格(元m)项目位置银河名都-汇福街与松霞路交汇处曙光名座福海路西鸿福街百舸豪苑永安街南福海路西百旺花园-福海路永安街仁隆花园福海路南苑街定级因素指标系数银河名都曙光名座百舸豪苑百旺花园仁隆花园惠景文园商业地段A最差(远)B较差C一般(近)D较好E最好(近)项目外部因素商业配套A最不完善B很不完善C一般D很完善E最完善外部交通A最乱B乱C一般D很好E最好商业氛围A最少B很少C一般D很多E最多城市规划A最不完善B很不完善C一般D很完善E最完善市场规模A最小B很小C一般D很大E最大项目自身因素主力商家A最少B很小C一般D很多E最多业态规划A最差B很差C一般D较好E最好内部交通A最不合理B很不合理C一般D很完善E最完善外观形象A最差B很差C一般D很好E最好商业景观A最差B很差C一般D很好E最好智能化A最不完善B很不完善C一般D很完善E最完善停车场A最少B很小C一般D很多E最多发展商A最差B很差C一般D很好E最好商铺方正实用A最不合理B很不合理C一般D很合理E最合理铺型面积A最不合理B很不合理C一般D很合理E最合理管理公司A最差B很不好C一般D很好E最好服务态度A最差B很不好C一般D很好E最好得分综上分析:银河名都计分为:曙光名座计分为:百舸豪苑计分为:百旺花园计分为:仁隆花园计分为:惠景文园计分为:·若将惠景文园同银河名都比较,其售价为:元÷×=元·若将惠景文园同曙光名座比较,其售价为:元÷×=元·若将惠景文园同百舸豪苑比较,其售价为:元÷×=元·若将惠景文园同百旺花园比较,其售价为:元÷×=元·若将惠景文园同仁隆花园比较,其售价为:元÷×=元根据项目可似性比较我们确定银河名都的参照比例为其他的项目参照比例各位为计算可得本项目商铺售价为:元×%+元×%+元×%+元×%+元×%=元)目标收益定价建议目标收益定价法:以消费者的需求情况和价格承受能力作为定价依据定价。以下是根据市场调查及分析出的消费者需求情况和价格承受能力:位置主要面积大小经营种类租金(元M)价格(元M)松霞路㎡左右通讯、药店、银行崇文街南㎡左右餐饮、车行、五金崇文街北㎡左右中介、美容美发等所以项目如果按市场培育期的平均租金水平约为元月·㎡市场最高目标的平均租金水平预计可达到元月·㎡以上计算。这里现市场成熟期的平均租金水平元月·㎡计算按照统一回报率(一般的投资回报期为年~年)计算回报期统一为年。推算得出惠景文园商铺的平均售价为:元㎡、价格综合定位上述三种定价方式定价依据不同价格策略所侧重点也不同。这里我们综合上述三种定价方式?!骄ㄈ址椒ㄆ骄扑慵扑愕蒙唐痰钠骄奂郏?++)=元※成本主导法成本定价占竞争定价与收益定价各占计算得:商铺的平均售价:×%+×%+×%=元※市场主导法竞争定价占成本定价与收益定价各占计算得:商铺的平均售价:×%+×%+×%=元综合上述方法得出商铺的平均销售价格取值区间为:元㎡元㎡。、平均销售价格修正根据本项目营销策略:实行免租年。按照一般的房地产投资回报期约为年,计算出的投资回报率约为左右再将免租期免去的约房价的租金加到房价里计算出商铺名义平均售价。:元㎡()=元㎡元㎡()=元㎡即:商铺名义平均售价为元㎡元㎡、惠景文园商铺销售价格明细表根据本项目实际情况在上述计算出的名义平均售价的基础上综合考虑各种因素后得出下列惠景文园商铺销售价格明细表?;菥拔脑吧唐滔奂鄹衩飨副怼⌒蚝沤ㄖ亢欧亢沤ㄖ婊ㄖ婊ゼ圩芗?住宅楼底下网点C,C,C,C,C,C,小计  ,,#住宅楼底下网点D,D,D,D,D,D,小计  ,,北网点(会所)西侧二层A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,A,小计  ,,北网点(会所)东侧二层B,,B,B,B,B,B,B,B,B,B,B,B,小计  ,,#住宅楼一层网点H,H,H,H,H,H,H,H,小计  ,,#住宅楼一层网点G,G,G,G,G,G,G,G,小计  ,,#楼东侧二层E,E,E,E,E,E,E,E,E,小计  ,,#楼东侧二层E,E,E,E,E,E,E,E,小计  ,,#楼东侧二层F,F,F,F,小计  ,,#楼东侧二层F,F,F,F,F,F,F,小计  ,,#楼东侧二层F,F,F,F,F,F,小计  ,,总计  ,,注:,,,为三层网点均价为:元㎡经上述计算后得出所有商铺的销售均价为元㎡按投资回报率来倒推商铺月租金为:×÷=元㎡。结合本项目所在区域现有商业氛围和周边商铺租金考虑该测算的租金与我们专业市场调查的结果相比较是切合实际可以承受的。反推商铺的销售均价的确定是合理的。但是该销售均价是项目刚预售时的价格实际售价将根据实际销售情况低开高走随着销售形势大好销售均价将逐步上调至元㎡元㎡元㎡。结束语尊敬的烟台市惠安置业有限公司领导:首先感谢贵司对我司的信任和委托我司本着开放、合作、共赢的原则以科学、系统、创新、求实的作风来完成本次的《惠景·美居生活中心营销总策略及推广包装方案》通过前期项目组对项目的大量实地调查经过我司专业团队的分析和研究针对市场现状和项目自身特点我司给予项目一个清晰而又满足市场需求的项目定位并在后期销售执行中以专业团队精神我们以三明自身的专业态度承诺:项目开盘个月时间内(即月日月日)完成整个项目的销售额以上实现回收资金万开盘个月内完成至销售额的以上基本完成项目销售。我们坚信:三明国际以自身的专业素质和职业精神在贵司的信任和支持下完全有能力、有信心实现既定的销售目标务求使贵司获取更高的社会效益和经济效益。最后真诚预祝与贵司在未来的合作中同心同力共同打造烟台首个临街商业网点销售的经典之作!附件:惠景文园项目价格图惠景文园北网点(会所)西侧价格图惠景文园北网点(会所)东侧价格图惠景文园#东侧住宅楼底下网点(㎡)价格图惠景文园#东侧住宅楼底下网点(㎡)价格图惠景文园#东侧住宅楼底下网点(㎡)价格图惠景文园#东侧住宅楼底下网点(㎡)价格图惠景文园#住宅楼底下网点(㎡)价格图惠景文园#住宅楼底下网点(㎡)价格图惠景文园项目辐射楼盘示意图?惠景文园室内装饰门店图片二室内装饰门店图片一图片二因此对于本项目而言为了吸引未来潜在客户同时考虑项目的推盘量三明国际建议突破性地针对街铺采用“年返租销售%回报率”的创新销售模式。突破常规预售期限集中预售天预售期突破常规创造无限价值突破常规开盘时间集中销售天开盘预热期时间:年月日-日预售策略:++N亮点:烟台市首席社区美居生活中心预售期时间:年月下旬策略:包装攻击?时间:年月日开始策略:促销策略亮点:借商铺商场开业进行尾盘促销尾盘期销售期时间:年月日-日开盘策略:借势出击亮点:活动造势达到快速销售媒体媒体活动媒体媒体月月月月形象推广期内部认购期公开发售期尾盘消化期精品家居组团室内装饰组团房屋置换组团生活配套组团

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北京pk10是国家彩票吗

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