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    北京pk10是国家彩票吗 高投国际大厦写字楼项目营销策划报告( 113页)

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    高投国际大厦写字楼项目营销策划报告( 113页)

    ranfand
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    北京pk10是国家彩票吗 www.qdpo.net 简介:本文档为《高投国际大厦写字楼项目营销策划报告( 113页)ppt》,可适用于市场营销领域

    整合营销提案高投国际大厦项目已知条件总建筑面积:㎡地上建筑面积:㎡(可销售面积约万㎡)地下建筑面积:㎡建筑高度:m标准层高度:m车位总数:辆我们的思考路径市场整体形势区域市场情况典型项目提示-市场整体情况年供销比为预计年将有共超过万平方米的供应进入成都写字楼市场。年优质写字楼的总存量达到万平方米新增供应量达到万平方米总销售量达到万平方米。销售价格增幅不大总体发展速度远不及住宅物业。数据来源:成都市房地产管理局市场基本概况成都写字楼(中高档)分布特征集中以人民南路为核心轴线在其两端重点发展呈哑铃状布局显示中央CBD区域分布最广以春熙商圈、天府广场商务圈为主主要为快速消费品、商务、服务、金融等行业为主随政府南迁国际城南大发展背景下的新CBD中心即将形成区域内高档写字楼大量新建以科技、通讯、商务等行业为主。第三产业的发展带动需求mdashmdash商品流通交通运输、邮电通信、金融保险、房地产、技术服务、旅游业都是写字楼的主要消费者。写字楼需求量稳定上升mdashmdash成都市商务局的数据表明到年月底已有家世界强企业进驻成都。据悉今后还将有新的世界强企业准备将总部机构落户成都抢占成都这一中西部地区的战略要地势必带动高端商务需求。商务办公物业将往高档社区和沿线地铁发展mdashmdash高档次社区的办公现象正在出现特别是城南棕树、桐梓林、棕南、棕北区域已然成熟并成为主要的商务接待活动场所办公趋势的形成是必然的如丰德国际广场。而地铁线的建设和周边土地整理开发是国际化大都市发展的必然之路。高档甲级写字楼供需两旺mdashmdash开行国际广场、时代广场、威斯顿联邦大厦等高档甲级写字楼项目均取得了较好的销售成绩且CBD及人民南路沿线甲级写字楼入住率均在以上未来高档甲级写字楼需求还将持续放量。市场发展趋势-区域市场情况海关大厦-万㎡-自用为主高新科技广?。颟O-租售结合高新孵化园-万㎡-租售结合天府科技园-期万㎡-租售结合高新国际广?。颟O-租售结合在我们的调查范围内我们看到还没有算上诸如火炬动力港之类的工业地产类项目据不完全统计这个建成的数量已经近万㎡。年以前城南供应年以后城南供应南部副中心科技创业中心-万㎡-政府自用高新区检察院办公楼、法院综合楼、国电大厦、曙光大厦、中兴通讯大楼-自用物业-共约万㎡成达大厦、广电大厦-世纪城办公楼出售的一部份-共计万㎡按的可能出租比例来推算约有万㎡的潜在竞争供应量。圣达集团的地块中规划有甲级写字楼约万多㎡。未来区域内共有商务物业将超过万㎡其商务氛围将超过市中心。随政府南迁、地铁号线的开通区域内写字楼将会迎来快速发展时期。项目所处的总部商务区整体规划是顺应高标准高规格的总部经济发展需求的。城南发展前景区域内竞品中信银行背景资金雄厚。新希望集团背景城南成熟商务开发商。-典型项目情况市中心投入使用项目mdashmdash时代广场地面建筑面积:约平方米地下建筑面积:约平方米建筑层数:地下三层地上层建筑高度:米项目配套㎡米层高五星级大堂成都市首个小时开通中央空调部电梯构成内部垂直交通体系全电子监控体系泊车位+同声传译系统国际会议中心员工餐厅商务酒楼超前类布线系统兆网络平台。服务体系mdashmdash全面降低企业运营成本middot降低物业购置成本:销售价格低于市场价性价比优越middot降低商务交通成本:城市便利交通总府路、红星路与大厦内部交通系统使商务活动的交通成本降至更低middot降低商务活动成本:配套优越空中商务舱、国际会议中心、员工餐厅与商务酒楼等使商务交流省时省力得心应手middot降低办公能源成本:分户精确计量的中央空调消除公摊弊端设施设备的极优性能减少维修维护降低能耗提高效率middot降低办公风险成本:特设两套独立市网电源供电系统再无停电之忧middot降低物业服务成本:ldquo世邦魏理仕rdquo提供全程物管顾问服务物业服务费较之成都同档次写字楼低。入住客户家世界强企业国内外知名企业。深访投资客户投资项目?购买原因?答:时代广场写字楼。购买主要原因是价格低(元m)地段好加之朋友专程到上??疾煨醋致サ耐蹲市院笸萍龉郝?。购买时对该项目哪一方面是不够满意的?答:立面不够气派、公共部分装修材质较差。物管人员形象、素质不够好。物业回报现状?回报的构成(提示被访者:自用出租自然增值)和增幅是怎样的?现在的回报满意度?答:目前租金水平为元㎡租金年付时代广场物管代为缴税税率。实际租金回报。自然增值较大回报较满意。(本项目平均租金为~元㎡)今后再次投资预期的回报值?答:预期投资房地产回报要到税后才考虑因为变现能力比银行理财产品差风险比其大理财产品回报如果税后不到不如购买理财产品。项目运营提示:最大化利用地段价值保值增值由物业服务提升。总建筑面积:㎡建筑高度米地上层定位为配套性商业和写字间裙楼层到层主要为配套性商业层层至层为整层销售楼层主要提供给世界强、国际国内知名企业大厦层为企业提供个多功能国际会议厅拥有+同声传译系统带视频会议功能。项目状态:在售在建物业管理:世邦魏理仕典型项目-力宝大厦项目运营提示:背景优势引导销售产品理念超过同级。规划总建筑面积:㎡总平面将整个用地分为东西两个地块其中西面为双塔状办公楼(#)东面为双塔状小户型住宅楼(#)从而围合为一个整体。以住宅用地年限为销售利益点成为投资热点项目项目状态:在售在建物业管理:第一太平维斯典型项目-商鼎国际项目运营提示:商务推广理念到位售价制造投资需求。典型项目-威斯顿联邦大厦建筑面积:msup项目定位为甲级智能写字楼集精品商业中心、数码会议中心等多功能于一体的小时服务的综合性国际商务大厦。大厦已有世界强企业德国领事馆、英美烟草公司、百威、奥林巴斯、美国福禄克公司等知名企业入驻入驻率已达到是目前西南地区定位最高、设施最全、唯一同时具备智能型和生态型国际标准型专业商务楼。项目状态:已投入使用租金元㎡月项目运营提示:全球化商务理念商务交流平台概念。典型项目运营提示总结:强化区域、地段优势交通优势强化产品品质保障体系落实(产品配置及落地实施)具有市场影响力和先导性的商务理念后期服务保值增值运营体系。项目价值梳理核心竞争力项目定位界定-项目价值梳理项目区域地铁站点项目价值思考核心价值关键词□国际城南总部经济核心区□地铁换乘中心商务物业□新CBD公园式生态商务中心□超甲级标准的软硬件配置核心价值聚合体系-项目核心竞争力核心竞争力:城南公园式生态商务中心来由:新益州城市公园大环境配套科技财富中心的花园式生态办公理念核心竞争力:成都商务便利与商务效率的新里程ldquo新里程rdquo商务效率提升计划支撑:硬件配置(层高、电梯、新风、建材、商务配套等)软性服务核心竞争力:超越意义的商务地标城市价值:西部大都会的大区域价值因强大的产业聚集力和商务吸引力而汇聚大量的庞大的资金流、人流、物流与信息流。区位价值:国际城南的核心区地段价值辐射会展-城南市政办公区区域汇聚城市最主要的交通、办公、商务、商业、酒店、娱乐资源其商务资源的集约度和富集度使项目所在板块的商务价值远盛于其它区域并因此而具备超越时间的地段价值。核心竞争力:地铁换乘中心商务物业□本案所处的位置为成都地铁重要的换乘中心且拥有最先实现的地铁一号线的出口站?!跬ü靥南质导壑涤胛蠢醇壑低瓜韵钅康暮诵木赫?。-项目定位界定项目市场定位功能定位国际企业进军西部的成都门户成都企业迈向国际的巅峰平台成都对接世纪机遇成都写字楼对接国际标准城南政务区迎来地铁商务时代成都写字楼迎来全新的投资机遇。项目目标客户定位世界强、国际知名企业、国内大型企业的西部总部国内金融、证券、投资机构的西部基地成都(四川)大型企业赢得全球机遇的国际商务平台智力型科技创新型企业的高效率商务平台各地市州驻蓉办的政务(招商)交流中心实力投资机构,投资企业与个人helliphellip项目发展目标与核心主旨巅峰品质middot主宰者塑造成都跨越百年的商务地标顶级配置middot顶级商务序列城市中轴线middot地铁商务坐标□一切软硬件优势围绕商务地标进行包装□一切软硬件优势围绕商务效率进行广告展开□一切软硬件优势围绕投资价值进行深入阐述项目愿景实现保障写字楼的购买是基于理性的复杂决策以下应当是为投资者所考虑的:项目周边商务资源评估:)交通资源)主要商务楼宇)主要企业及驻外机构)主要政府单位及部门)主要商业零售网点)主要高档酒店)主要休闲娱乐服务网点)主要展览、会议等商务服务设施。项目投资分析报告:)项目周边地价变化及趋势)周边可对照楼盘的售价、出租率、租金及收益水准)项目租金预测与收益预测)写字楼投资与商铺投资、住宅投资的比较)地铁因素对项目未来成长的评估)城市商务核心区办公物业近期和远期投资价值评估。营销课题营销战略推盘策略销售体系执行提示-项目营销课题课题:建立利益最大化还是利润最大化的销售体系?课题:建立什么样的市场高度和声音?-项目营销战略成功案例mdashmdash时代广场市中心口岸价值低价入市低开高走强企业带动以租代售物业增值滞销案例mdashmdash天府中心交通瓶颈价格拒绝无强势企业带动推广力度和持续性不够销售模式单一高端案例mdashmdash知名项目的销售周期启示正常条件下的营销周期从写字楼等办公物业的销售轨??蠢醇鄹癯沙た占浣闲〉纳涛癫菲湎壑芷谝话慊嵩诟鲈乱陨?。案例列举开行国际以较低价格销售完成%的销售率时统计销售周期个月月平均去化㎡时代广场高于住宅价格%的销售价格入市完成%的销售率时统计销售周期个月月平均去化㎡威斯顿联邦大厦同时期写字楼销售价格新高完成%的销售率时统计销售周期个月月平均去化㎡??突Ч媛缮涛癫废壑芷诘墓盏愎媛上钅壳捌谥髁突杂每颓蚁廴セ俣确浅;郝笃谒婀こ探沽⒚娉氏滞蹲士突Щ嶂鸩匠鱿种镣度胧褂檬逼诎旃镆档南刍崴孀饬蘅突У木奂鱿纸洗笞?。营销规律开发商利润最大化背景下的营销周期销售周期一般在-个月以上销售状态表现为:价格成长空间小推广力度和深度小依靠项目进度自然去化为主??⑸汤孀畲蠡尘跋碌挠芷谙壑芷谝话阍冢鲈伦笥蚁圩刺硐治和蹲驶乇飨钥⑸逃肟突Ч餐窭酝乒闼康奈魍乒懔Χ冉洗???突Ю孀畲蠡尘跋碌挠芷谙壑芷谝话阍诟鲈乱阅谙圩刺硐治和蹲驶乇飨钥⑸汤姹硐治纸鸹亓俣瓤炜突Ю姹硐治奂塾呕萁隙嗤蹲驶乇ǔ沙た占浯笸乒阃度虢洗?。高端商务项目营销周期规律策略mdashmdash市场竞争不可预计战线越长风险越大策略mdashmdash项目主动性较强策略mdashmdash项目利益偏低被动因素较多思考能否协调统一优势互补?整合策略以开发商利益最大化为基础适当考虑利润最大化的实现在推广中表现客户利益最大化的开发商责任感。低开高走的价格策略租售并举高频次推售实现利润最大化预计销售周期-个月。-项目推盘策略由写字楼客户构成和需求无规律的惯性决定项目推盘可在三个节点内考虑价格调整:项目传播期少量推盘提供大面积单位以租赁客户和自用的大客户积累为主项目亮相期(示范区、外立面段落)适量推盘大小面积单位兼顾抓住自用客户和投资客户项目呈现期(外立面完全呈现项目土建基本施工完毕)存量推售保留一定大面积以备大客户随时出现的可能性。面积最小单位建议选择投资客户投资置业门槛设定。商业按揭成年的门槛会拒绝中小投资者的进入那么确定最小单位的划分非常重要。以月供额度和租金回报大致相近的最佳比例测算得出面积最小划分在㎡左右首付在~万元月供~元较为适宜。面积最小单位建议由项目设计结构图示柱网结构下最小单位面积会小于㎡具体划分将根据施工图申报预售条件核实测算建议以产权面积最小化原则划分面积最小销售单位但在销售和租赁过程中应根据推盘节奏和客户情况加以控制。工程节点推广节点政策影响区域大事件。销控影响因素推盘建议根据项目建筑构成其推售过程中需结合建筑特点和产品情况进行控制原则如下:将项目划分单核心筒销售。将单核心筒分为:一、二、组团(或A、B组团)中间部分考虑跟据具体情况分割。将单核心筒再分为上、中、下三种层次分别制定价格策略进行推售。推盘建议根据项目销售难度推测项目整体推售分批大致可分为:低楼层(层以下)mdashmdash首先推出价格在均价线下中间楼层(~层)mdashmdash在项目有实景示范间时推出价格拔升~%高楼层(层以上)mdashmdash项目销售初期进行招租即将交付时对外销售价格提升~%。具体方案将在资金回笼要求下另行制定。推盘建议根据工程节点推进项目整体推售期大致可分为:形象推广期mdashmdash项目形象传播区域价值传播亮相销售期mdashmdash项目亮相取得预售持续销售期mdashmdash项目实景部分展示销售持续提升销售爆发期mdashmdash项目立面露出即将交付销售大幅提升尾盘销售期mdashmdash项目入住后少量持续销售。各时期内销售控制要素推盘建议时期销控策略销售策略价格销售手段形象推广期(-月)内部客户征定提前定购和大客户优惠策略均价线下大幅优惠以行销为主圈层营销亮相销售期(-月)销售~%主要以低楼层小面积为主以寻找自用客户为主适当考虑高层部分招租均价线下~%以行销为主圈层营销持续销售期(-月)销售至%左右低楼层持销中间楼层发售以中小型自用客户和投资客户为主少量大面积购买或租赁客户均价线上~%以广告传播为主行销持续分销启动销售爆发期(-月)销售至%左右中低楼层持销高层楼层租售并举以中小型自用客户和投资客户为主少量大面积购买或租赁客户均价线上~%以活动推广为主行销持续分销启动尾盘销售期(-月)销售尽量提升以投资客户和大面积购买或租赁客户为主均价线上~%以活动推广为主行销持续价格建议mdashmdash投资回报测算年上半年据外资权威机构统计成都甲级写字楼的租金在元㎡月左右以投资客户最低投资回报要求%(税前)反推测算:年期回报率要求下售价测算应为元㎡受期房、地段成熟度影响环外写字楼较市中心低%-%故项目实现起价在元左右可实现利益最大化受营销期推广和现场氛围营造提升均价可提升-%即元㎡左右受销售周期约束和成长项目可在~元㎡价格调整中获得利润最大化。-项目销售体系销售预设根据写字楼项目转化率规律%以内因区域成熟度因素制定销售现场转化率约在-%。根据写字楼客户与住宅客户出现规律不同、购买目的不同、购买能力差异、决策周期不同等特性制定相应的客户甄别体系、客户维系体系、客户公关执行体系、商务化可持续培训体系、客户转化加强培训体系。团队准备团队要求-项目执行提示结合项目特点在蓄客过程中寻找可以放大的客户元素和商务元素在项目亮相时放大成为足以引起一定关注的商务事件或者公关事件以事件带动客户转化和项目知名度提升在引爆期内持续传播引起谈论话题加深对项目的良好印象。事件营销非常重要小众推介会:针对投资客户mdashmdash主要目的为吸引效益较好的企业员工如公务员等吸引其投资性购买。小众媒体:针对自用客户mdashmdash在区域内办公场所和商务场所深入传播吸引使用者和购买客户的关注吸引其租赁或购买自用。渠道营销市区及外地写字楼巡展登门拜访陌生拜访非常重要体验营销立面展示mdashmdash商务立面工程立面装修完毕的楼层外立面与清水楼体同步展示以吸引不同客户关注非常重要体验营销大堂服务mdashmdash商务氛围服务配置非常重要入户门厅细节提示大堂空间设置物业服务台体验营销卖场mdashmdash商务氛围商务手册(产品手册)商务氛围的洽谈区非常重要专业门厅服务体验营销示范间mdashmdash商务氛围行业特点明亮硬朗的办公空间非常重要硬朗的电梯厅艺术气质的过道体验营销标准间mdashmdash交楼标准展示装修品质非常重要体验营销现场包装mdashmdash广告牌展示街沿灯箱密集展示营造商务感非常重要楼体广告牌注意夜视效果亮出门楣灯箱提示功能体验营销楼书mdashmdash商务手册租赁手册很重要硬朗大气的商务调性理性展示产品特点严谨引导投资体验营销商务化装备mdashmdash笔记本电脑重要商务道具演示项目推介展示现代商务办公形象全员营销建立全员营销意识为项目寻找客户规范全员的举止言行统一全员的对外形象和外宣口径有计划有目的地向每个接触到楼盘的客户传达项目的特点、优势、利益点结合每个员工岗位特点有针对性地进行传播渗透并使之了解、认知、达成购买行为、帮助传播。有计划的提供员工的利益保障。大堂服务()问讯服务和留言服务  ()信件报刊收发、分拣、递送服务  ()代租代售服务  ()出租汽车预约服务  ()提供旅游活动咨询服务  ()航空机票订购、确认  ()全国各地酒店预定服务  ()公共秘书全天侯免费服务代客应答电话、留言转告、信函收发、客户接待等服务营销  ()商务会所、文娱活动安排及组织服务  ()外币兑换代售电话卡  ()花卉代购、递送服务  ()保洁、绿化服务  ()代购办公用品服务  ()提供全楼员工ldquo一卡通rdquo服务  ()其他各种委托代办服务?!。ǎ┍ㄐ薜阋部缮柙谇疤ǚ奖憧突Пㄐ?。租赁保障体系服务营销根据投资客户对投资回报率的期望值建立完善的灵活多变的租赁保障体制。核定稳定的合理的租金范围代租、代售、代缴税加强服务保障租金成长整合行业优势提供业主行业沟通服务提升物业服务品质持续维护和更新配置保障项目的保值和增值。附加值增值mdashmdash国际化物管团队高力国际(代表项目:国航大厦、凯德项目等)戴德梁行(代表项目:高新国际、冠城广场等)仲量联行(代表项目:中环广场、新世纪广场等)世邦魏理仕(代表项目:时代广场、力宝大厦等)第一太平维斯(代表项目:商鼎国际、紫檀等)附加值增值mdashmdash商务平台(企业沟通和交流平台)商务俱乐部商务沙龙行业峰会CEO会所推广策略推广控制费用预算-项目推广策略□包装策略mdashmdash以ldquo成都超越式的商务地标rdquo为核心梳理项目的核心竞争力并由此展开项目软硬件卖点的包装□竞争策略mdashmdash以ldquo城南公园式生态商务中心rdquo与ldquo地铁商务物业rdquo为基点建立项目领导性的市场地位和市场竞争力□说服策略mdashmdash以ldquo成都商务便利与商务效率的新里程rdquo为主线展开项目的卖点表达达成项目与目标群体的共识□引导策略mdashmdash为加快项目销售项目推广中应该锁定成都中等以上的实力投资者通过项目投资安全收益性与成长性的表达掀起成都写字楼市场的投资风暴?!跬乒悴呗詍dashmdash为加快项目销售项目应该展开项目跨越地域的销售与推广(尤其是沿海中心城市)项目广告宣传也应该考虑大型企业决策者所阅读的媒体推广(如《南方周末》、《新周刊》、《世纪经济报道》、《时尚(先生)》、《凤凰周刊》、《三联生活周刊》、《中国国家地理》等。-项目推广控制第一步吸引号召力企业:世界级公司、国内大型企业)项目周边商务资源评估报告)项目投资分析报告)会展-行政中心-地铁等支撑因素。推广步骤第二步吸引知名企业:成都、四川(西部)大型企业机构)已入国际级企业)项目周边商务资源评估报告)项目投资分析报告)会展行政中心地铁等支撑因素。推广步骤第三步吸引投资机构、企业与个人)已入国际级名企业与知名公司)项目投资分析报告)项目周边商务资源评估报告)会展行政中心地铁等支撑因素。推广步骤推广进程成都跨越百年的商务地标成都商务的颠峰层级,序幕成都的全球机遇目标:概念导入和市场地位建立城南公园式生态商务中心middot成都商务的顶级序列目标:概念深化与市场竞争力建立成都商务的新里程middot成都商务便利与商务效率提升计划目标:优势扩大与卖点展开相信成都middot稳健投资的全新机遇middotldquo开往的地铁商务物业rdquo目标:加快项目销售middot展开外地市场的同步推广推广进程PR活动建议□ldquo成都生态商务公园rdquo命名暨启动新闻发布会□特邀世界强、中国强及省内知名企业老总看房□ldquo国际视野的竞争之道rdquo西部企业国际竞争力高峰论坛□ldquo开往的地铁一号线rdquo成都写字楼投资高峰论坛□ldquo成都高端商务的顶级序列rdquo高投国际大厦投资说明会。概念表现概念表现概念表现概念表现概念表现概念表现延展表现延展表现概念表现延展延展表现其他延展概念表现概念表现概念表现概念表现-推广费用控制项目营销理念以下为沟通交流时间。

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